Английский формат на российский лад

Таунхаусы, представляющие собой сблокированные коттеджи, появились в Англии около 200 лет назад. В те времена подобное решение – пристраивание нескольких домов к одному основному – было продиктовано необходимостью строительства нового жилья для взрослых детей в условиях дефицита земли. Сегодня таунхаусы достаточно популярны во всем мире, в том числе и в России, но у нас этот формат имеет свою специфику.

В Европе таунхаусы являются альтернативой городскому жилью для среднего класса. У нас же этот изначально демократичный формат недвижимости в середине 90-х гг. позиционировался как дорогое жилье для состоятельных людей. Однако развитие этого сектора рынка с элитных проектов оказалось неактуальным – установленные застройщиками цены были явно завышены.

Таунхаус по определению является массовым типом жилья и соответственно не может быть элитным. В настоящее время таунхаус ближе по ценам к квартирному сегменту рынка, хотя в силу специфичности загородной недвижимости Подмосковья определение ценовых категорий таунхаусов и прогноз динамики цен несколько затруднительны. К примеру, стандартная ситуация на рынке таунхаусов – качество домов и уровень развития инфраструктуры определенного поселка соответствует эконому, а цены, тем не менее, – на уровне бизнес-класса. Появилась даже несколько искусственная категория «высокий эконом» – что-то типа «бизнес +». Попробуем разобраться, чем вызваны такие противоречия в стоимости таунхаусов.

Как и в любом строительстве, ценообразование начинается с используемых материалов и технологий. Если в строительстве индивидуальных домов преобладает кирпич, то таунхаусы чаще всего представляют собой каркасно-деревянные дома или монолитный каркас с заполнением пенобетонными блоками. Экономичные технологии способствуют удешевлению домов, но иногда приводят к упрощению внешнего облика таунхауса. Между тем, архитектура зданий и общий дизайн комплекса также влияют на стоимость. В той же Англии комплекс таунхаусов Accordia, дизайн которого разрабатывали три архитектурных бюро, стал обладателем премии Стерлинга – престижной европейской награды в области архитектуры. Вот только станут ли у нас оправданными такие вложения в архитектурные проекты, ведь за изысканность тоже надо платить?

Существует и такой нюанс в продаже таунхаусов – одни дома реализуют «под ключ», иногда даже оборудованные встроенной техникой, другие же – вообще без отделки. Разница в цене предложений весьма существенна, при этом как-то не учитывается, что потенциальный покупатель должен будет потратить приличную сумму на отделку и ремонт.

Известно, что готовые объекты недвижимости стоят значительно дороже, нежели находящиеся в процессе строительства. Таунхаусы начинают продавать уже на стадии оформления разрешительной документации. Очевидно, что продажа дома на всех этапах строительства и возможность поэтапной оплаты также являются способами экономии средств покупателя.

В тоже время застройщикам невыгодно строить маленькие таунхаусы. Обычно их площадь не меньше 180 кв. м, меньше 150 «квадратов» – исключение из правил, равно как и огромные таунхаусы площадью свыше 400 кв. м.

Таунхаус в Москве в районе Чистых прудов на 6 квартир площадью 1 300 кв. м, каждая из которых занимает 7 этажей и стоит 76 млн. евро – тоже не показатель тенденций рынка. В Подмосковье разноуровневость помещений ограничивается, как правило, вторым этажом.

Инфраструктура повышает класс поселка и, соответственно, стоимость секции в таунхаусе. Но она же увеличивает и привлекательность всего проекта. Наличие охраны, сервисно-административных служб, торговых точек, детских и спортивных площадок и пунктов медицинской помощи обеспечивает более комфортное проживание. В то же время инфраструктурная составляющая должна быть оптимальной, иначе издержки будущих жильцов сильно возрастут.

Ну и, наконец, одним из самых значимых критериев ценообразования является расположение поселка. Причем природно-ландшафтные характеристики местности не так важны, как направление, по которому расположен коттеджный поселок и удаленность от МКАД.

Более всего востребовано западное направление, где земля и объекты стоят особенно дорого. Престижность Рублево-Успенского шоссе и высокая цена земли определяют и высокую стоимость рублевских таунхаусов. В последнее время столь же брендовым направлением становится и Новая Рига.

В юго-западном направлении от Москвы по цене и спросу преимущества имеют Киевское и Калужское шоссе, в северо-западном – Ленинградское и Пятницкое шоссе. На северо-восточном направлении популярно у застройщиков Ярославское шоссе, а на южном – Каширское. Меньший интерес у покупателей вызывают восточное и юго-восточное направления.

Пока больше половины таунхаусов Подмосковья располагаются в пределах 10 километров от МКАД. Надо отметить, что под транспортной доступностью поселка подразумевается не только расстояние, но и качество дорожного покрытия и загруженности трассы.

Наступившая осень охарактеризовалась ростом предложений на рынке жилья в Московской области и одновременным снижением активности покупателей. По всем законам экономики избыток предложения должен привести к снижению цен. Однако в силу инертности рынка недвижимости тенденция снижения цен проявляется не сразу. Как говорится, поживем – увидим.

Если же говорить о перспективах таунхаусов вообще, то, конечно, стоимость квадратного метра в таунхаусе, скорее всего, будет расти, а завышенные по цене на сегодняшний день предложения придут в соответствие с реалиями времени. Все непрерывно дорожает – согласования, коммуникации, стройматериалы. Мало прогнозируемы возможные изменения в земельном законодательстве, от которых может зависеть стоимость земли, а, значит, и стоимость любой загородной недвижимости.

Сейчас же рост цен на землю и дефицит участков делают строительство поселков таунхаусов все более выгодным для застройщиков, поскольку более высокая плотность застройки в таких поселках позволяет увеличить прибыль от проекта. Кроме того, рост стоимости загородной недвижимости не соответствует темпам роста благосостояния потенциальных покупателей, и внимание девелоперов переключается на менее обеспеченную, но более массовую группу потребителей. Так что, скорее всего, застройщики будут двигаться в сторону экономкласса, поскольку именно в этой нише спрос остается неудовлетворенным.

Косвенным свидетельством перспективности развития сегмента таунхаусов на рынке загородной недвижимости являются и различные модификации этого вида жилья как такового. Отдельные таунхаусы могут группироваться как в дуплексы и триплексы (2 и 3 таунхауса соответственно), так и в более крупные структуры. Подводя итог, можно предположить, что формат таунхауса продолжит развиваться и укреплять свои позиции на подмосковном рынке.